🏢 Le Syndic de copropriété

Le syndic est l'organe exécutif de la copropriété. Il est chargé d'administrer l'immeuble, d'exécuter les décisions de l'assemblée générale et de veiller à l'application du règlement de copropriété. Il agit au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Le syndic exerce trois types de missions :

• Gestion administrative : exécution des décisions d'AG, conservation des documents, convocation des assemblées, représentation du syndicat en justice

• Gestion technique : entretien de l'immeuble, conclusion des contrats (assurances, fournitures), tenue du carnet d'entretien

• Gestion financière et comptable : établissement du budget prévisionnel, appel de charges, tenue de la comptabilité, ouverture d'un compte bancaire séparé

Oui, pour les travaux urgents nécessaires à la préservation de l'immeuble ou à la sécurité des occupants (exemple : réparation d'une fuite d'eau importante). Il doit toutefois en informer le conseil syndical et convoquer une assemblée générale dans les plus brefs délais pour ratification.

Le syndic professionnel est une personne morale (souvent une société) titulaire d'une carte professionnelle, d'une garantie financière et d'une assurance responsabilité civile. Le syndic bénévole est un copropriétaire élu, non soumis à ces obligations professionnelles, mais sa responsabilité peut être engagée comme celle d'un professionnel.

La durée du mandat est fixée par l'assemblée générale, avec un maximum de 3 ans. Elle est renouvelable, mais le renouvellement doit être voté chaque année à la majorité absolue (majorité de l'article 25).

Le syndic est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité absolue (majorité de l'article 25). Préalablement, le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat. Les projets de contrat doivent être annexés à la convocation de l'assemblée.

Oui, mais uniquement pour un motif grave (inexécution suffisamment grave de ses obligations). La simple perte de confiance ne suffit pas. La procédure est la suivante :

1. Le conseil syndical demande par LRAR au syndic d'inscrire la révocation à l'ordre du jour d'une AG
2. Le syndic doit convoquer l'AG dans un délai de 2 mois
3. L'AG vote la résiliation à la majorité absolue
4. La résiliation prend effet au plus tôt 1 jour franc après l'AG

Oui, mais il doit justifier d'une inexécution suffisamment grave du syndicat des copropriétaires (exemple : refus répété de voter le budget). La démission est encadrée et doit respecter un formalisme strict. En pratique, elle est difficile car le syndic risque une action en responsabilité s'il "déserte" son poste.

Si la résiliation n'est pas justifiée par une inexécution grave du syndic, celui-ci peut engager une action judiciaire. Si la rupture est jugée abusive, le syndic peut obtenir une indemnité correspondant aux honoraires qu'il aurait perçus jusqu'à la fin normale de son contrat.

Le syndic perçoit des honoraires dont le montant est librement négocié et approuvé en assemblée générale. Depuis le 1er janvier 2022, le syndic doit remettre une fiche d'information standardisée sur les prix et prestations proposées. La rémunération comprend généralement :

• Un forfait annuel pour la gestion courante
• Des honoraires supplémentaires pour les prestations hors forfait

Les prestations suivantes sont souvent exclues du forfait de base et facturées en sus :

• Les assemblées générales extraordinaires
• Les réunions supplémentaires avec le conseil syndical
• La gestion des sinistres et des litiges
• Le suivi de certains travaux
• Les interventions en dehors des heures ouvrables

Non, cette obligation fait partie de ses missions courantes et ne peut donner lieu à une rémunération supplémentaire.

Oui, par exemple, le montant maximum applicable aux honoraires et frais perçus par le syndic pour l'établissement de l'état daté (document nécessaire en cas de vente) est fixé à 380 €.

Le syndic a une obligation de moyens, et non de résultat. Cela signifie qu'il engage sa responsabilité s'il n'a pas mis en œuvre tous les moyens nécessaires pour accomplir sa mission, mais pas si le résultat n'est pas atteint malgré ses efforts (exemple : l'AG refuse de voter des travaux qu'il a proposés).

Le syndic peut voir sa responsabilité engagée à deux titres :

• Responsabilité civile : en cas de faute de gestion causant un préjudice à la copropriété ou à un copropriétaire (exemple : défaut de recouvrement des charges)

• Responsabilité pénale : en cas d'infraction aux dispositions pénales (abus de confiance, détournement de fonds, infraction au droit du travail, etc.)

Les infractions les plus fréquentes sont :

• L'abus de confiance : détournement de fonds, conservation de primes ou ristournes versées par des prestataires
• Les atteintes à l'intégrité physique : défaut d'entretien de l'immeuble causant un accident
• Les infractions au droit du travail (le syndic est l'employeur du personnel de l'immeuble)

Non, le quitus (approbation de la gestion) n'est qu'une marque de confiance. Il n'empêche pas d'engager ultérieurement la responsabilité du syndic, notamment pour des préjudices personnels ou des fautes pénales graves comme un détournement de fonds.

Oui, un syndic bénévole est soumis aux mêmes types de responsabilités civile et pénale qu'un syndic professionnel. Il est fortement recommandé qu'il souscrive une assurance responsabilité civile, même si la loi ne l'y oblige pas.

Oui, dans les 3 mois suivant sa désignation, le syndic doit ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires. Ce compte est exclusivement dédié à la gestion de la copropriété. À défaut, son mandat devient automatiquement nul.

Oui, lorsque la copropriété constitue un fonds travaux (obligatoire sauf exceptions), le syndic doit ouvrir un second compte bancaire séparé spécifiquement destiné à ce fonds.

Le syndic doit :

• Convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an
• Préparer et envoyer l'ordre du jour et les documents
• Être présent lors de l'assemblée
• Rédiger le procès-verbal et l'envoyer aux copropriétaires dans le mois suivant l'assemblée

Oui, le syndic doit immatriculer l'immeuble au Registre national des copropriétés (RNC) et mettre à jour annuellement les données financières dans les deux mois suivant l'approbation des comptes en AG.