✅ Assemblée Générale

C'est le syndic qui a l'obligation de convoquer les copropriétaires au moins une fois par an. Il doit le faire dans un délai de 6 mois à compter de la clôture de l'exercice comptable précédent.

Plusieurs cas de figure sont prévus :

• Le président du conseil syndical peut convoquer l'AG en cas d'empêchement du syndic ou si ce dernier refuse de donner suite à une demande de convocation.

• Tout copropriétaire peut, après autorisation du président du tribunal judiciaire, convoquer une "assemblée judiciaire" si le syndic et le conseil syndical sont défaillants.

La convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée générale, sauf en cas d'urgence ou si le règlement de copropriété prévoit un délai plus long.

La convocation est envoyée par voie électronique (lettre recommandée électronique ou plateforme sécurisée). Tout copropriétaire peut toutefois demander à la recevoir par lettre recommandée avec avis de réception.

La convocation doit obligatoirement comporter l'ordre du jour de l'assemblée, qui liste l'ensemble des projets de résolutions qui seront soumis au vote.

Le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 % des voix de tous les copropriétaires peuvent demander au syndic l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. Cette demande doit être adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.

Non, il n'y a pas de quorum (nombre minimal de participants) exigé pour tenir une assemblée générale. Cependant, plus le nombre de copropriétaires présents ou représentés est faible, plus il est difficile d'obtenir les majorités qualifiées (article 25 ou 26).

Un copropriétaire qui ne peut pas assister à l'AG peut donner pouvoir (mandat) à un tiers de son choix (un autre copropriétaire, son conjoint, etc.) pour voter en son nom. Le mandataire dispose alors des voix correspondant aux tantièmes du mandant.

Tout copropriétaire (personne physique ou morale) peut voter. Le nombre de voix dont il dispose est proportionnel à sa quote-part dans les parties communes (les tantièmes). Ce n'est pas "un homme, une voix" mais "un tantième, une voix".

Oui, de deux manières :

• En donnant mandat à un tiers présent à l'AG
• En votant par correspondance avant l'assemblée

Les votes peuvent s'effectuer :

• À main levée
• Par bulletin nominatif
• Par appel nominatif
• Par correspondance (avant l'AG)

L'essentiel est que le vote soit nominatif, c'est-à-dire que chaque copropriétaire ou son mandataire soit clairement identifié.

Un copropriétaire qui n'est pas à jour du paiement de ses charges peut se voir retirer son droit de vote par décision de justice. De plus, le syndic ne peut pas voter car il n'est pas copropriétaire.

C'est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont pas comptabilisés.

Les décisions de gestion courante :

• Approbation des comptes et vote du quitus au syndic
• Adoption du budget prévisionnel
• Organisation et fonctionnement du conseil syndical
• Travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble
• Remplacement à l'identique d'un équipement vétuste
• Travaux d'accessibilité pour personnes handicapées (n'affectant pas la structure)

C'est la majorité des voix de TOUS les copropriétaires (présents, représentés, absents). Elle est plus difficile à obtenir car les absents sont comptés comme des "contre".

Si une résolution n'est pas adoptée au premier vote (majorité absolue non atteinte) mais qu'elle a recueilli au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple (article 24).

Les décisions importantes :

• Désignation ou révocation du syndic
• Élection ou révocation des membres du conseil syndical
• Travaux d'économies d'énergie
• Ravalement de façade imposé par l'administration
• Installation de compteurs divisionnaires (eau, chauffage)
• Travaux de transformation, addition ou amélioration

La décision doit réunir deux conditions cumulatives :

1. La majorité des copropriétaires (plus de la moitié des personnes)
2. Représentant au moins les 2/3 des voix (tantièmes)

Oui. Si la double majorité n'est pas atteinte mais que la résolution a recueilli l'approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins 1/3 des voix, l'assemblée peut procéder à un second vote à la majorité absolue (article 25).

• Modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes
• Suppression du poste de concierge/gardien et aliénation de la loge

Les décisions les plus lourdes de conséquences :

• Aliénation (vente) des parties communes
• Suppression d'un équipement collectif (ascenseur, chauffage collectif)
• Souscription d'un emprunt par le syndicat (sauf exceptions)
• Changement de destination de l'immeuble
• Modification de la répartition des charges (sauf exceptions)

Oui, l'unanimité requiert l'accord de tous les copropriétaires (100 % des voix), sans abstention.

C'est le document officiel qui consigne l'ensemble des décisions prises lors de l'AG : les résultats de chaque vote, les résolutions adoptées ou rejetées, et les délibérations importantes.

Le procès-verbal est généralement rédigé par le secrétaire de séance élu en début d'assemblée. Il est ensuite signé par le président de séance, le syndic et les scrutateurs.

Le syndic doit envoyer le procès-verbal aux copropriétaires dans le délai d'un mois suivant la tenue de l'assemblée générale.

La notification du procès-verbal se fait sans ses annexes. Le délai de contestation court à compter de cette notification.

En l'absence de notification du PV, le délai de contestation ne court pas. Le copropriétaire dispose alors d'un délai de 5 ans pour contester les décisions de l'AG.

Seuls peuvent contester :

• Les copropriétaires opposants : ceux qui ont voté "contre" une résolution qui a été adoptée
• Les copropriétaires défaillants : ceux qui étaient absents ou non représentés

Un copropriétaire qui s'est abstenu ne peut pas contester la décision.

Les motifs peuvent être :

• La décision n'a pas été adoptée à la bonne majorité
• La question ne figurait pas à l'ordre du jour
• Absence ou irrégularité de la convocation
• Non-envoi des documents obligatoires avec la convocation

Le délai est de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal au copropriétaire. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est irrégulière.

Le délai commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée contenant le PV au domicile du copropriétaire.

Quatre exceptions existent :

1. Absence de notification du PV → délai de 5 ans
2. Clause contraire à l'ordre public dans le règlement de copropriété
3. Demande d'aide juridictionnelle déposée dans le délai (interruption)
4. Notification irrégulière (forme, contenu, destinataire erroné)

La contestation se fait par recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, obligatoirement par l'intermédiaire d'un avocat. Si le tribunal donne raison au copropriétaire, la décision est annulée. Si le recours est jugé abusif, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts.