⚖️ Justice et règlementation en copropriété

L'abus de majorité se produit lorsqu'un ou plusieurs copropriétaires utilisent leur droit de vote avec l'intention de nuire ou pour servir des intérêts exclusifs et personnels, contrairement à l'intérêt commun et collectif de la copropriété. La jurisprudence considère que le syndicat ne peut valablement prendre de décision que si elle est conforme à l'intérêt commun et n'est pas prise dans le but de désavantager certains ou de nuire à d'autres copropriétaires.

L'abus de majorité peut entraîner deux types de sanctions :

• L'annulation de la résolution litigieuse : tout copropriétaire opposant ou défaillant peut demander l'annulation dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal
• L'octroi de dommages et intérêts : sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, le copropriétaire victime peut obtenir réparation de son préjudice

La jurisprudence considère qu'un refus injustifié d'autoriser des travaux privatifs constitue un abus de droit. L'opposition est abusive lorsque les travaux :

• Ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble
• Ne nuisent pas à son esthétique
• Ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires

Dans ce cas, le copropriétaire lésé peut solliciter l'autorisation judiciaire des travaux prévue par l'article 30 alinéa 4 de la loi de 1965, sans être enfermé dans le délai de 2 mois.

L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un mécanisme de réduction des voix : lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Cette disposition est d'ordre public : le règlement de copropriété ne peut y faire obstacle, et son inobservation entraîne la nullité des délibérations, sans qu'il soit nécessaire de démontrer un grief.

Non, deux exceptions existent :

• Les copropriétés de deux copropriétaires : depuis le 1er juin 2020, la réduction de majorité ne s'applique pas. Le copropriétaire majoritaire conserve l'avantage de sa position et peut prendre seul certaines décisions.
• Les organismes HLM : l'article 443-15 du code de la construction et de l'habitation prévoit que la réduction de majorité ne peut être opposée à l'organisme HLM dans le cadre de copropriétés issues de la vente de logements locatifs.

Le calcul doit être réalisé au regard de l'ensemble des tantièmes existants, et non pas selon les copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée. Par exemple, si un copropriétaire totalise 600 millièmes et les autres 400, ses voix sont réduites à 400 millièmes. Cependant, cette protection est limitée : si l'un des copropriétaires minoritaires est absent, le copropriétaire majoritaire retrouve sa majorité simple.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. C'est le texte fondamental qui définit :

• Les droits et obligations des copropriétaires
• L'organisation de l'assemblée générale
• Les règles de majorité (articles 24, 25, 26)
• Les missions du syndic
• La répartition des charges (article 10)

Ce décret détaille et complète la loi de 1965. Il précise notamment :

• Les modalités de convocation des assemblées générales
• Les règles de calcul des majorités
• Le contenu du règlement de copropriété
• Les conditions de désignation et de fonctionnement du syndic

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018 a apporté plusieurs modifications :

• L'AG peut être tenue par visioconférence
• Les mandats sont désormais illimités (plus de limite de 3 mandats par personne)
• Un délai minimal de 2 mois avant d'exécuter les travaux, pour permettre les contestations
• Un copropriétaire peut désormais convoquer une AG à ses frais

La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014 a instauré :

• L'obligation d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires
• Le fonds de travaux obligatoire pour les copropriétés d'au moins 10 lots
• L'immatriculation de chaque copropriété au registre national
• Le diagnostic technique global (DTG) pour les copropriétés de plus de 50 lots
• La fiche synthétique de la copropriété

L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, prise en application de la loi ELAN, a réformé en profondeur le droit de la copropriété. Ses dispositions sont entrées en vigueur le 1er juin 2020. Elle a notamment :

• Créé un régime spécifique pour les copropriétés de 2 lots
• Précisé les règles sur les lots transitoires et les parties communes spéciales
• Renforcé les pouvoirs du conseil syndical
• Simplifié le formalisme pour les petites copropriétés

Le règlement de copropriété est un document obligatoire qui organise la vie en copropriété. C'est une convention qui lie l'ensemble des copropriétaires et s'impose également à leurs locataires. Il doit contenir :

• La désignation des parties privatives et communes
• Les règles de vie pratique (utilisation des parties communes et privatives)
• L'organisation du fonctionnement de la copropriété (AG, syndic, conseil syndical)
• La répartition des charges entre copropriétaires

Le règlement de copropriété est obligatoire et doit être établi par acte authentique (notaire) puis publié au service de la publicité foncière. Le règlement intérieur est facultatif ; il reprend et précise les conditions d'utilisation des parties privatives et communes figurant déjà au règlement de copropriété.

Plusieurs possibilités existent :

• Le télécharger sur l'extranet mis en place par le syndic
• Le demander au syndic (peut être facturé)
• Le demander à un autre copropriétaire
• Le demander au service de la publicité foncière (coût : 30 €)

Oui. L'assemblée générale doit décider, à la majorité de l'article 24, des adaptations du règlement rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires. Le syndic doit inscrire cette question à l'ordre du jour de l'AG.

Les copropriétés devaient initialement mettre leur règlement en conformité avec la loi ELAN avant novembre 2021. Si ce délai a été assoupli, l'obligation demeure. L'absence de mise à jour peut entraîner des difficultés, notamment :

• Lors des ventes : le notaire vérifiera l'existence de lots transitoires ou de droits de jouissance privative non mentionnés
• Des risques de nullité des clauses non conformes à l'ordre public

Les clauses suivantes sont souvent contraires à l'ordre public :

• Les grilles de répartition des charges d'ascenseur qui ne tiennent pas compte de l'étage
• Les coefficients d'augmentation pour les lots commerciaux au rez-de-chaussée
• L'absence de désignation expresse des parties communes spéciales

Les juges considèrent que la rupture d'égalité entre copropriétaires ne peut être cause de nullité que s'il est établi qu'un copropriétaire a subi, de manière injustifiée et arbitraire, un sort différent de celui réservé à d'autres copropriétaires placés dans une situation identique. L'existence d'un abus de majorité est soumise à l'appréciation souveraine des juges du fond.

La jurisprudence a notamment autorisé :

• La création d'un nouvel accès depuis les parties communes pour une personne mal voyante (TGI Paris, 27 avril 2006)
• L'ouverture d'une porte dans les parties communes sans incidence sur la stabilité (TGI Toulouse, 13 avril 2015)
• La pose de climatiseurs à hauteur des fenêtres, alors que des autorisations identiques avaient été données à d'autres (TGI Paris, 19 décembre 2017)

Les principaux textes sont disponibles gratuitement sur :

• Légifrance (www.legifrance.gouv.fr) : loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967, ordonnances et décrets récents
• Service-Public.fr : fiches pratiques et questions-réponses sur les droits des copropriétaires.

Créé par la loi ALUR, le registre national des copropriétés est un fichier public qui répertorie toutes les copropriétés d'habitation. Le syndic a l'obligation d'y immatriculer l'immeuble. Ce registre permet de centraliser des informations essentielles : identité du syndic, nombre de lots, situation financière.

Depuis la loi ELAN, l'extranet doit contenir trois espaces :

• Espace commun : règlement de copropriété, état descriptif de division, fiche d'entretien, contrats en cours, PV des 3 dernières AG, fiche synthétique, diagnostics
• Espace personnel : historique des charges (2 derniers exercices), appels de fonds (3 dernières années), quote-part de charges
• Espace conseil syndical : relevés bancaires, documents du syndic, liste des copropriétaires, pièces judiciaires

L'action en contestation doit être introduite dans le délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal aux copropriétaires. Passé ce délai, la résolution est définitive et le copropriétaire lésé ne peut que s'y conformer. Pour l'autorisation judiciaire de travaux après refus abusif, le délai est de 5 ans (délai de droit commun).