💰 Les charges de copropriété

Les charges générales concernent toutes les dépenses nécessaires à l'entretien, la conservation et l'administration de l'immeuble, qui profitent à l'ensemble des copropriétaires sans exception. Elles sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives de chaque lot (généralement en tantièmes ou millièmes).

On distingue trois types de charges générales :

• Charges de conservation : entretien courant, réparations, toiture, façade
• Charges de fonctionnement : chauffage collectif, eau chaude, nettoyage
• Charges d'administration : honoraires du syndic, assurance, frais d'AG

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot, généralement en tantièmes ou millièmes, en fonction de la superficie et de la situation du lot. Depuis le 31 décembre 2002, le règlement doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul.

Les charges spéciales concernent des équipements ou services collectifs dont seuls certains copropriétaires ont l'utilité ou la jouissance. Elles sont réparties uniquement entre les lots qui bénéficient de ces équipements, selon le principe de l'utilité objective.

Les charges spéciales concernent notamment : ascenseur, chauffage collectif, parkings et garages, équipements de sécurité spécifiques, espaces verts privatifs.

Les juges valident cette répartition progressive et rejettent les règlements qui répartiraient les charges d'ascenseur de manière égale entre tous.

Non. Ce qui compte n'est pas l'usage réel, mais l'utilité théorique de l'équipement pour le lot. Si le règlement prévoit que le lot est desservi par l'ascenseur, le copropriétaire est redevable, même s'il choisit de prendre les escaliers.

Les propriétaires de parkings participent aux charges d'entretien des communs, de conservation et d'administration. Ils ne participent pas aux charges des équipements dont ils ne profitent pas. La répartition se fait selon la quote-part attribuée à chaque emplacement dans le règlement.

Le locataire peut payer les prestations collectives, la TEOM et la taxe d'habitation (si parking à moins d'1 km). Le propriétaire reste tenu à la taxe foncière et aux frais de syndic.

Oui : par décision collective (AG à la majorité absolue article 25) ou par révision judiciaire (copropriétaire peut saisir le juge).

La modification votée en AG doit être annexée au règlement, publiée au service de la publicité foncière, et conforme au principe d'utilité objective.

Oui, par une action en révision judiciaire dans un délai de 5 ans à compter de la publication du règlement.

Répartition ne tenant pas compte de l'étage, basée uniquement sur la surface, règlement non mis à jour après installation d'un nouvel équipement.

Action en justice par laquelle un copropriétaire demande au tribunal de modifier la répartition des charges lorsqu'elle est manifestement contraire au principe d'utilité.

5 ans à compter de la publication du règlement ou de l'état modificatif. Passé ce délai, la répartition devient définitive, sauf vice caché.

Propriétaire du 1er étage payait 25% des charges d'ascenseur (autant que le 4e). La grille n'avait jamais été adaptée à l'installation de l'ascenseur. Il a obtenu une révision et une diminution de 300€/an.

Le syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic). L'AG vote chaque année un budget prévisionnel.

Provisions trimestrielles égales au quart du budget voté, puis régularisation annuelle.

Visite de contrôle toutes les 6 semaines, contrôle technique tous les 5 ans, contrats d'entretien obligatoires.

Entretien des parties communes, conservation, diagnostics obligatoires de l'immeuble.

Charges générales réparties entre tous les copropriétaires selon les tantièmes.

Charge spéciale : seuls les lots desservis participent, selon répartition progressive basée sur l'étage.

Oui, possible. Usage intensif (clientèle) entraîne une usure plus importante → charges supplémentaires légales.

Selon la quote-part attribuée à chaque emplacement dans le règlement. Places plus grandes ou mieux situées paient plus.

Demander régularisation au syndic, puis action en révision judiciaire dans la limite des 5 ans.

L'assurance multirisques de l'immeuble est facultative sauf obligation réglementaire.

Parties communes → syndic. Partie privative → copropriétaire concerné à son propre assureur.

Accord entre assureurs simplifiant la gestion des dégâts des eaux et incendies pour sinistres ≤ 5 000 € HT.

Un assureur gestionnaire unique gère l'ouverture du dossier, expertises, recherche de fuite et indemnisation.

Action du syndic pour obliger à souscrire l'assurance RC, et tenu responsable des dommages causés.

Charges de conservation. Le syndic engage sans attendre l'AG, puis soumet à ratification.

Inclus dans le budget prévisionnel. Ascenseur : charge spéciale ; chaufferie/sécurité : charge générale.

Dépannage d'urgence facturé en sus, réparti comme les charges d'ascenseur (selon utilité par étage).

Charges d'administration réparties entre tous selon tantièmes.

Assurance facultative couvrant frais de procédure, conseils juridiques et recherche de résolution amiable.

Non, mais vivement recommandée. Le syndic a l'obligation de souscrire une RC professionnelle.

Litiges prestataires, impayés de charges, voisinage, locataires, conflits entre copropriétaires.

Pour le syndic : externalisation, financement. Pour les copropriétaires : limitation des contentieux, couverture des frais.

Vote en AG (majorité simple article 24) après mise en concurrence. Coût selon superficie et nombre de lots.

Absence de litige en cours à la date de souscription. Deux niveaux de garantie : base ou complète (recouvrement).