Charges ou Décision : Le Mauvais Recours Condamne un Copropriétaire ⚖️
Cour de cassation, Chambre civile 5, 5 décembre 2025, n° 22-10.770
Faits et Procédure 🕵️♂️
Un copropriétaire souhaitait contester une décision de l'assemblée générale (AG) ayant approuvé la réalisation de travaux ainsi que leur coût. Cependant, il a intenté son action en justice après l'expiration du délai légal de forclusion de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Argumentation du Copropriétaire 🤔
Pour contourner ce délai expiré, le copropriétaire a plaidé que sa demande ne visait pas à annuler la résolution de l'AG, mais simplement à contester le montant des charges qui lui était réclamé.
Sur ce fondement, il estimait que le délai de prescription de droit commun de cinq ans (et non celui de deux mois) devait s'appliquer.
Décision de la Cour de cassation 🏆
La Cour de cassation a rejeté son pourvoi. Elle a jugé que l'action, en réalité, portait bien sur la contestation de la résolution elle-même, et non sur une simple erreur de calcul ou de répartition des charges.
Analyse et Portée de l'Arrêt 💡
Cet arrêt rappelle une distinction fondamentale en droit de la copropriété :
🛑 La contestation d'une résolution
- Objet : Contester la validité d'une décision prise par l'assemblée générale (ex: vote irrégulier, incompétence de l'AG, vice de forme).
- Délai : Délai impératif de deux mois à compter de la notification de la résolution. Ce délai est une forclusion : passé ce terme, l'action est irrecevable.
- Exemple : Contester la décision de lancer des travaux en arguant que l'information préalable était insuffisante.
✅ La contestation des charges
- Objet : Contester la manière dont le syndic applique ou calcule les charges pour un copropriétaire, une fois la décision de principe acceptée.
- Délai : Délai de prescription quinquennale de droit commun de cinq ans.
- Exemple : Le syndic utilise un tableau de répartition erroné ou vous facture une part de charges communes supérieure à celle qui vous revient. Comme le souligne l'arrêt, l'approbation des comptes du syndicat par l'AG ne vaut pas approbation des comptes individuels.
Conclusion 🛑
En l'espèce, le copropriétaire ne remettait pas en cause une erreur de répartition ou de calcul, mais bien le principe même de la décision ayant approuvé les travaux et leur coût. Son action, qualifiée de contestation de résolution, était donc soumise au délai de deux mois. Étant intervenu après l'expiration de ce délai, son recours était irrecevable.
Conseil pratique 🤝
Avant d'engager une action en justice, il est crucial de bien qualifier le fondement de sa demande. Une erreur sur la nature du recours (contestation de résolution vs. contestation des charges) peut entraîner son irrecevabilité pure et simple. En cas de doute, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.
Lexique 📚
- TJ : Tribunal judiciaire
- CA : Cour d'appel
- Cass. civ. : Chambre civile de la Cour de cassation (la 3ème chambre civile est généralement compétente pour le droit immobilier)
