Répartition des charges : la loi s'impose à l'assemblée générale 📜
Cass., 3ème civ., 25 avril 2024, n° 22-21.828 et 22-21.921
Un arrêt récent de la Cour de cassation rappelle avec force le cadre légal impératif régissant la répartition des charges en copropriété et en précise les conséquences juridiques.
📜 Le Principe Fondateur : La Répartition Légale des Charges
Conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la règle de base est intangible : les copropriétaires participent aux charges proportionnellement à la valeur relative de leurs parties privatives.
L'article 43 de cette même loi élève ce principe au rang d'ordre public. Cela signifie qu'aucun accord contraire n'est possible. Toute clause du règlement de copropriété ou toute décision d'assemblée générale qui dérogerait à cette règle est réputée non écrite.
À retenir : Lorsque le juge est amené à établir une nouvelle grille de répartition, celle-ci prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. Elle n'a donc, en principe, pas d'effet rétroactif.
⚖️ Les Faits de l'Espèce et la Question Juridique
En l'espèce, une assemblée générale avait adopté une résolution modifiant la grille de répartition des charges. Un copropriétaire a contesté cette décision, arguant qu'elle était contraire à l'article 10 de la loi de 1965.
La Cour d'appel lui a donné raison en :
- Annulant la résolution litigieuse.
- Condamnant le syndicat au remboursement rétroactif des charges indûment payées.
Le syndicat des copropriétaires a formé un pourvoi en cassation, soutenant que la nouvelle répartition judiciaire ne devait produire des effets que pour l'avenir.
La question centrale : Les dispositions de l'article 43, qui visent expressément les clauses du règlement de copropriété, peuvent-elles également s'appliquer aux résolutions de l'assemblée générale ?
✅ La Solution de la Cour de Cassation
La Cour de cassation répond par l'affirmative.
Elle étend le champ d'application de l'article 43 aux décisions prises en assemblée générale.
Elle casse l'arrêt d'appel en ce qu'il avait accordé un remboursement rétroactif. Elle rappelle que la Cour d'appel, après avoir annulé la résolution, devait procéder à une nouvelle répartition des charges qui ne pouvait valoir que pour l’avenir.
💡 Les Enseignements de l'Arrêt
Protection Renforcée des Copropriétaires :
Aucune majorité, même qualifiée, ne peut imposer une répartition des charges qui s'écarte du principe de proportionnalité à la valeur des lots. La loi prime sur la volonté de la majorité.
Sécurité Juridique et Financière :
En empêchant l'effet rétroactif des nouvelles grilles, la Cour évite les remboursements massifs et complexes sur plusieurs années, préservant la trésorerie du syndicat.
Clarification du Droit :
Le régime de nullité et les effets dans le temps sont désormais unifiés, qu'il s'agisse d'une clause du règlement de copropriété ou d'une décision d'assemblée générale.
En conclusion, cet arrêt sert de rappel essentiel : toute modification de la grille de répartition des charges, qu'elle soit initiée par l'assemblée générale ou par le juge, doit strictement respecter le principe de proportionnalité et ne produira ses effets que pour l'avenir.
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