🏠 Travaux d'économie d'énergie : ce qui change en copropriété
La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 simplifie les démarches pour la rénovation énergétique
La loi du 9 avril 2024, dite « Habitat dégradé », introduit des modifications notables dans le paysage de la copropriété. Parmi ses principales innovations, elle facilite la réalisation de travaux d'économie d'énergie grâce à deux mécanismes clés : le rétablissement des assemblées de rattrapage et la possibilité pour un copropriétaire de financer seul des travaux sur les parties communes.
🔄 1. Le retour des assemblées générales de rattrapage
Le dispositif : La loi a réintégré dans l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 la possibilité de convoquer une seconde assemblée générale. Si une résolution concernant des travaux d'économie d'énergie (visés à l'article 25 f) n'obtient pas au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors d'une première assemblée, une nouvelle AG, convoquée sous trois mois sur le même projet, peut l'adopter à la simple majorité de l'article 24 (majorité des copropriétaires présents ou représentés).
Ce dispositif existait avant l'ordonnance du 30 octobre 2019, qui l'avait supprimé, jugé superflu avec l'avènement du vote à distance.
Contexte et analyse :
- Une renaissance, pas une nouveauté : Ce dispositif existait avant l'ordonnance du 30 octobre 2019, qui l'avait supprimé, jugé superflu avec l'avènement du vote à distance.
- Un constat d'échec : La faible participation aux AG, malgré les outils à distance, a rendu certains syndicats ingouvernables, justifiant le retour de ce mécanisme de "seconde chance".
- Une portée limitée : Ce retour ne concerne que les travaux d'économie d'énergie et les travaux d'intérêt collectif sur parties privatives. On peut regretter qu'il ne s'applique pas à d'autres résolutions cruciales, comme la désignation du syndic, ce qui aurait pu résoudre certains blocages de gestion.
🔧 2. Travaux d'économie d'énergie par un copropriétaire sur les parties communes
Le dispositif : Un nouvel article 25-2-1 permet désormais à un ou plusieurs copropriétaires de réaliser à leurs frais des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher affectant les parties communes, sous plusieurs conditions :
- Les travaux ne doivent pas porter atteinte à la structure, la sécurité ou la salubrité de l'immeuble.
- Ils ne doivent pas nuire à la jouissance des autres copropriétaires.
- Ils ne doivent pas être déjà programmés dans le plan pluriannuel de travaux.
- Ils doivent être autorisés par un vote de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25.
Ce dispositif est idéal pour un copropriétaire souhaitant isoler rapidement son logement situé sous les combles, sans attendre une décision collective souvent longue.
Avantages et risques :
- Une opportunité pour certains : Ce dispositif est idéal pour un copropriétaire souhaitant isoler rapidement son logement situé sous les combles, sans attendre une décision collective souvent longue.
- Un risque de blocage collectif : L'écueil principal serait que la copropriété refuse de lancer des travaux collectifs sous prétexte que le propriétaire le plus impacté peut les financer seul. Cette mesure, conçue pour accélérer la rénovation, pourrait alors avoir l'effet inverse.
- La question des travaux mixtes : Si les travaux d'isolation sont indissociables d'autres opérations (ex. : étanchéité de la toiture), une résolution spécifique et un financement partagé seront nécessaires, ce qui peut complexifier le processus.
Modalités pratiques :
- Démarche : Le copropriétaire demandeur doit notifier sa demande au syndic pour inscription à l'ordre du jour de la prochaine AG, avec un descriptif détaillé des travaux.
- Coût : Les frais de convocation d'une éventuelle seconde AG sont intégralement supportés par le demandeur.
- Responsabilité : Le copropriétaire demandeur endosse le rôle de maître d'ouvrage et assume toute la responsabilité des travaux jusqu'à leur réception. Une fois réalisés, les ouvrages deviennent des parties communes, profitant à l'ensemble de la copropriété.
La loi « Habitat dégradé » offre des outils pragmatiques pour dynamiser la rénovation énergétique des immeubles. En assouplissant les règles de vote et en permettant l'initiative individuelle, elle vise à lever certains blocages. Cependant, son succès dépendra de la sagesse des copropriétaires à utiliser ces nouveaux leviers sans se décharger de leur responsabilité collective dans la transition énergétique.
