Syndic défaillant : Comment convoquer l'AG malgré son inaction ✨

Question : Mon syndic (professionnel) n’a pas procédé à la convocation de l’Assemblée Générale malgré les relances du conseil syndical. Quels sont les recours de la copropriété ?

📜 Le cadre légal : Délais et obligations

La tenue de l'assemblée générale (AG) n'est pas laissée à la libre appréciation du syndic ; elle est encadrée par la loi.

⏰ Délai impératif :

• Conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale chargée de voter le budget prévisionnel doit se réunir dans un délai de six mois après la clôture de l'exercice comptable précédent.

Exemple pratique : Pour un exercice calé sur l'année civile (se terminant le 31 décembre), l'AG doit impérativement être tenue au plus tard le 30 juin de l'année suivante.

📨 Les règles de la convocation et ses formalités

Une convocation régulière est la condition essentielle pour la validité des résolutions adoptées.

• Destinataires : Tous les copropriétaires, sans exception, doivent être convoqués.
• Modes de convocation : La loi autorise l'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception (postale ou électronique) ou la remise en main propre contre émargement.
• Délai minimum : La convocation doit parvenir à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant la date de l'assemblée. Le non-respect de ce délai est une cause de nullité des délibérations.

⚠️ La responsabilité du syndic

Le syndic qui ne respecte pas ces obligations engage sa responsabilité civile et professionnelle.

🛡️ Cas de force majeure :

Le syndic pourrait tenter de s'exonérer de sa faute en invoquant un cas de force majeure (ex: grève des services postaux, perte avérée du courrier). Cependant, cette circonstance, si elle est retenue par un juge, n'aurait pas pour effet de valider l'AG irrégulièrement convoquée, mais seulement d'écarter la faute du syndic pour son retard.

🛠️ Les recours en cas de carence du syndic

Face à l'inaction du syndic, la loi prévoit des procédures de contournement précises. La marche à suivre dépend de la présence et de l'action d'un conseil syndical.

1. Cas n°1 : Un conseil syndical est en place et actif 🧑‍⚖️

• Droit de requête : La convocation de l'AG est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic par le conseil syndical.
• Mise en demeure préalable : La demande doit être notifiée au syndic en précisant les questions à inscrire à l'ordre du jour.
• Délai d'action : Si, après une mise en demeure restée sans effet pendant plus de 8 jours, le syndic ne réagit toujours pas, le président du conseil syndical est habilité à convoquer lui-même l'assemblée générale. Cette convocation sera parfaitement valable.

2. Cas n°2 : Aucun conseil syndical ou président inactif 🏛️

Si le conseil syndical n'existe pas, n'est pas composé, ou si son président refuse d'agir, le recours judiciaire devient nécessaire.

• Saisine du juge : Tout copropriétaire peut saisir en urgence le président du tribunal judiciaire (statuant en référé).
• Désignation d'un mandataire : Le juge, constatant la carence, peut alors habiliter un copropriétaire volontaire ou un mandataire de justice (un administrateur judiciaire, par exemple) à convoquer et organiser l'assemblée générale à la place du syndic défaillant.

💡 Conseils pratiques & Points clés à retenir

• Tout documenter : Conservez précieusement toutes les traces écrites des relances (emails, lettres recommandées) adressées au syndic. Elles constitueront des preuves essentielles en cas de contentieux.
• AG irrégulière = Délibérations nulles : Une assemblée tenue sur convocation tardive ou inexistante est entachée de nullité. Les décisions prises (budget, travaux, etc.) pourraient être annulées en justice.
• Sanctions pour le syndic : Au-delà de la responsabilité civile, un syndic professionnel qui manque répétitivement à ses obligations s'expose à des sanctions de la part de la Chambre des Métiers et de l'Artisanat ou de la Chambre de Commerce, et risque de ne pas voir son mandat renouvelé.

En conclusion, face à un syndic qui bloque la tenue de l'assemblée générale, les copropriétaires ne sont pas démunis. La loi offre des moyens d'action gradués, allant de la mise en demeure à la saisine du juge, pour garantir le fonctionnement démocratique de la copropriété.