🏗️ Responsabilité du syndic dans le suivi des travaux
Par un Arrêt du 16 novembre 2023, la Cour de cassation rappelle l'étendue des obligations du syndic
📋 Contexte de l'affaire
Une copropriété a voté la réalisation de travaux consistant en la pose de garde-corps, la suppression d'un escalier extérieur et l'installation de deux échelles de toit.
"Le syndic est tenu d'accomplir toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux et engage sa responsabilité en cas de manquement dans leur suivi et dans les paiements faits à l'entreprise."
La copropriété a assigné le syndic en responsabilité, lui reprochant :
- Un manquement à son obligation de conseil et de diligence en n'alertant pas sur la nécessité de recourir à un maître d'œuvre
- Un défaut de suivi des travaux malgré des problèmes évidents sur le chantier
- Un paiement inconsidéré de près de 90% du montant total des factures malgré l'état défectueux des travaux
⚖️ La position des juges et le revirement
La Cour d'appel avait initialement donné raison au syndic, mais la Cour de cassation a infirmé cette décision. Elle a censuré l'arrêt au motif que les juges n'avaient pas recherché si le syndic avait accompli toutes les diligences nécessaires.
"Le syndic ne peut rester passif face à un chantier qui se déroule mal. Il doit intervenir et peut suspendre les paiements en présence de malfaçons."
🔍 Analyse et portée de la décision
Cet arrêt apporte plusieurs précisions fondamentales :
- Obligation de moyens renforcée : le syndic doit faire preuve de vigilance et de professionnalisme
- Rôle actif de supervision : intervention obligatoire face aux difficultés
- Gestion rigoureuse des paiements : proportionnés à l'avancement réel des travaux
💡 Recommandations pratiques
Pour le syndic :
- Documenter par écrit tous les échanges avec l'entreprise
- Échelonner les paiements en fonction de l'avancement constaté
- Suspendre les paiements en cas de litige sérieux
- Solliciter un maître d'œuvre pour les travaux techniques et complexes
- Définir clairement les pouvoirs du syndic dans le détail descriptif
🎯 Conclusion
En définitive, cet arrêt sert de rappel salutaire à tous les acteurs de la copropriété. La bonne gestion des travaux repose sur un triptyque : un syndic diligent, un conseil syndical vigilant et, lorsque nécessaire, une expertise technique externalisée.
"La confiance accordée au syndic doit être accompagnée d'une vigilance active et constante, particulièrement lors de l'exécution des travaux."
