🚀 Les Passerelles de Majorité en Copropriété
Un mécanisme pratique mais à manier avec précaution !
Les assemblées générales de copropriété sont souvent marquées par un taux d'absentéisme important, pouvant paralyser la prise de décision. Pour y remédier, le législateur a instauré des « passerelles de majorité ». Ce mécanisme permet d'adopter une résolution, lors d'un second vote immédiat, à une majorité moins exigeante si elle n'a pas été adoptée en première lecture mais a malgré tout recueilli un certain niveau d'adhésion. Son application devient toutefois délicate dans le cadre d'une mise en concurrence.
📚 1. Le rappel du mécanisme des passerelles
Il existe deux principales passerelles, définies par la loi du 10 juillet 1965 :
- La passerelle de l'article 25-1 : Pour une résolution soumise à la majorité de l'article 25 (ex: travaux), si elle n'est pas adoptée mais obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote est organisé immédiatement pour l'adopter à la majorité de l'article 24 (majorité simple des voix exprimées).
- La passerelle de l'article 26-1 : Pour une résolution soumise à la double majorité de l'article 26 (ex: modification du règlement de copropriété), si elle n'est pas adoptée mais recueille l'approbation de la moitié des copropriétaires présents représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote a lieu à la majorité de l'article 25.
Point important : Une résolution relevant de l'article 26 ne peut bénéficier que d'une seule passerelle. Si elle échoue au vote de l'article 25, elle ne peut pas être soumise une troisième fois à la majorité de l'article 24. Cela empêche qu'une décision importante soit finalement adoptée à une majorité trop faible.
Références : Articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Article 19-1 du décret du 17 mars 1967.
⚖️ 2. L'interaction délicate avec la mise en concurrence
La difficulté survient lorsque l'assemblée doit choisir entre plusieurs contrats ou devis. Sans règle précise, un syndic pourrait influencer le vote en soumettant en premier le contrat qu'il souhaite voir adopté, en actionnant la passerelle immédiatement si celui-ci échoue, sans que les autres propositions n'aient été étudiées.
Pour éviter cet écueil, la réglementation est stricte :
- Obligation de voter sur tous les candidats au premier tour : L'assemblée doit impérativement se prononcer sur chacune des candidatures soumises à la concurrence, en appliquant à chaque fois la majorité requise pour le premier vote (art. 25 ou 26).
- Second tour réservé aux propositions éligibles : Ce n'est qu'après ce premier tour complet que l'on procède au second vote, uniquement pour les propositions ayant atteint le seuil minimal pour activer la passerelle (ex: le tiers des voix pour l'art. 25).
Référence : Article 17 du décret du 17 mars 1967.
💡 3. Les écueils pratiques et les bonnes pratiques à adopter
🔍 a) Quand arrêter le vote ?
La procédure est claire pour le premier tour (vote sur tous les devis). En revanche, elle est moins explicite pour le second tour. La logique voudrait que les votes s'arrêtent dès qu'un contrat obtient la majorité requise lors de ce second tour. Cela évite des votes successifs alors qu'une décision a déjà été prise.
📝 b) Le cas problématique des votes par correspondance incohérents
Le vote par correspondance peut complexifier la situation. Certains copropriétaires peuvent, par erreur, voter « POUR » plusieurs devis alors qu'un seul choix est autorisé. Cela peut créer une situation où plusieurs contrats obtiendraient la majorité lors du second tour.
Recommandations pour une gestion efficace :
- Anticiper avant l'assemblée : Le syndic doit vérifier en amont la cohérence des votes par correspondance. En cas d'ambiguïté ou de votes multiples, il est prudent de contacter les copropriétaires concernés pour clarification.
- Clarté des instructions : Le formulaire de vote par correspondance doit comporter des instructions claires et explicites, indiquant qu'un seul choix est possible parmi les propositions concurrentes.
- Adapter la procédure lors de l'AG : Si les votes sont cohérents, on peut arrêter le second tour dès qu'une majorité est obtenue. Si des incohérences persistent, par précaution, il est recommandé de soumettre au second tour tous les devis éligibles et de considérer comme adopté le premier à atteindre la majorité. La règle du « plus grand nombre de voix » est à éviter, car elle n'est pas prévue par la loi et peut créer des contentieux.
Les passerelles de majorité sont un outil précieux pour dynamiser la vie de la copropriété. Cependant, leur utilisation dans le cadre d'une mise en concurrence nécessite une rigueur absolue et une anticipation minutieuse, notamment dans la gestion des votes par correspondance. Une préparation rigoureuse de l'assemblée générale et une communication claire avec les copropriétaires sont les meilleurs garants du bon déroulement du processus décisionnel.
