📧 La notification électronique, nouveau principe en copropriété

🌟 Introduction : Un changement de paradigme

La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 a opéré une révolution discrète mais majeure dans les usages de la copropriété. Alors que l'envoi postal était la règle et l'électronique l'exception, ce principe est désormais inversé. La notification électronique devient le mode de communication par défaut, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir l'accord préalable du copropriétaire. Ce bouleversement nécessite toutefois un formalisme rigoureux, d'autant plus que des décrets d'application, bien que non expressément prévus, devraient venir préciser le cadre.

⚖️ De l'exception au principe : le nouveau cadre légal

La loi a réécrit l'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose désormais :

« Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale. Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale. »

❓ Les implications pratiques et les zones d'ombre

La demande de réception postal : une liberté formelle

Le législateur a été extrêmement large en permettant aux copropriétaires de demander le maintien de l'envoi postal « à tout moment et par tout moyen ». Un simple email ou même un SMS pourrait ainsi suffire, bien que ces canaux manquent parfois de force probante. Il est donc conseillé, pour le copropriétaire, d'utiliser un moyen offrant une trace certaine (courrier recommandé, formulaire signé). Une déclaration orale lors d'une assemblée générale, consignée au procès-verbal, est également valable.

L'obligation d'information du syndic : un flou problématique

Le syndic doit informer les copropriétaires de leur droit à conserver la voie postale. Cependant, la loi ne précise ni les modalités (affichage, envoi postal ?), ni le contenu de cette information. En l'absence de décret, les pratiques sont susceptibles de varier, créant une insécurité juridique.

Un vide réglementaire à combler

Les articles 64-2 et suivants du décret du 17 mars 1967, qui régissaient la notification électronique sous l'ancien régime, sont partiellement caducs. Des questions cruciales restent en suspens :

• Comment le syndic doit-il recueillir et gérer les adresses électroniques dans le respect du RGPD ?
• Posséder une adresse email implique-t-il le consentement à la notification électronique ?
• Quelles sont les modalités exactes de l'information sur le droit à la voie postale ?

✅ Recommandations pour une mise en œuvre prudente

Face à ces incertitudes, la prudence est de mise pour les syndics.

Information large et préalable :

Avant toute chose, le syndic doit informer massivement les copropriétaires de ce changement de loi. La méthode la plus sûre, en attendant des textes plus précis, est de reproduire les dispositions de l'article 42-1 et de communiquer clairement les coordonnées (postales et électroniques) pour que chacun puisse faire son choix.

Ne pas imposer de formalisme :

Un syndic ne peut exiger un courrier recommandé ou un délai particulier pour la demande de maintien de la voie postale. La loi autorise « tout moyen ».

La question des frais de convocation :

Il est important de rappeler que les frais de convocation aux assemblées générales restent des charges générales, réparties entre tous les copropriétaires, qu'ils reçoivent leur convocation par email ou par courrier. Un syndic ne peut imputer le coût d'un recommandé à un copropriétaire récalcitrant.

💡 Conclusion : Une réforme en attente de précisions

La généralisation de la notification électronique est une avancée moderne qui simplifie la gestion courante. Cependant, son entrée en vigueur immédiate, sans décret d'application, crée une période de transition délicate. La validité des notifications électroniques pourrait être contestée si les copropriétaires n'ont pas été correctement informés de leur droit à opter pour le papier. En l'état, une approche pragmatique, transparente et non coercitive est la meilleure garantie pour une transition réussie.

📚 Références jurisprudentielles

• Cass. 3ème civ., 7 octobre 2004, n° 02-50.049
• Cass. 3ème civ., 12 mai 2016, n° 15-12.120
• Cass. Civ. 3ème, 12 novembre 2020, n° 19-22.060