💼 Impayés : tableau des procédures
Toutes les solutions pour recouvrer les charges impayées en copropriété
Voici toutes les procédures possibles pour recouvrer les charges impayées. Le choix sera fonction de l'importance de la créance, des biens qui peuvent être saisis, et aussi de l'attitude coopérative ou non du copropriétaire.
Le tribunal compétent est toujours celui de la situation de l'immeuble, même si le débiteur a déménagé.
📋 TABLEAU DES PROCÉDURES
| Procédure | Description |
|---|---|
| Déclaration au greffe | C'est une procédure intéressante si l'on a en vue des délais de paiement. Elle est réservée aux dettes ne dépassant pas 4000 €. Elle se fait sans huissier ni avocat. Il suffit de remplir un imprimé mis à disposition au greffe du tribunal d'instance ou d'envoyer un courrier. |
| Injonction de payer | Cette procédure est adaptée aux débiteurs dont le comportement justifie une mesure plus contraignante. Mais il faut savoir qu'elle se déroule sans que le débiteur soit obligé de comparaître et, comme le syndicat laisse souvent passer l'opportunité de faire valoir les raisons de sa dette, il perd aussi l'occasion d'arriver à une solution de règlement plus efficace car acceptée par le débiteur. La procédure se déroule devant le tribunal d'instance. Elle se fait sans avocat. Le débiteur peut faire opposition à l'ordonnance du juge s'il conteste la créance (dans un délai d'un mois). Dans ce cas, l'affaire reviendra devant le juge d'instance ou – si la créance est supérieure à 10000 € – devant le tribunal de grande instance. |
| Inscription d'une hypothèque | Le syndicat peut renforcer ses garanties en faisant inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur pour les impayés exigibles depuis moins de cinq ans. Celle-ci préserve les droits du syndicat en lui donnant un privilège sur d'éventuels créanciers – lorsqu'un copropriétaire ne paye plus ses dettes, on peut supposer qu'il a d'autres dettes ailleurs. C'est aussi un avertissement. Il faut au préalable une mise en demeure par huissier. Une fois l'inscription faite, le syndicat sera informé de l'ouverture éventuelle d'une procédure collective à l'encontre du débiteur (redressement ou liquidation judiciaire). |
| Saisie conservatoire sur les loyers | Si le copropriétaire loue son logement, le syndicat peut se faire attribuer les loyers jusqu'au remboursement de la dette. Pour éviter une procédure, le débiteur aura intérêt à négocier une cession à l'amiable des loyers. |
| Saisie arrêt sur salaire | Les salaires sont protégés. Le syndicat ne pourra disposer que de la quotité saisissable telle que fixée par décret. |
| Saisie arrêt sur compte bancaire | Cette procédure est hasardeuse. Si le compte est vide le jour où l'huissier se présente, il faudra recommencer. |
| Saisie mobilière | Elle est souvent inutile, car la vente de biens d'occasion ne rapporte pas grand-chose, et le débiteur est souvent assez malin pour mettre à l'abri ses biens qui ont de la valeur. |
| Saisie immobilière | À réserver aux cas extrêmes, lorsque la dette a augmenté dans des proportions qui ne peuvent que conduire le débiteur à la vente de son lot. Agitée comme une menace et mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale, elle peut aider le débiteur à se ressaisir et l'amener à prendre lui-même la décision de vendre à l'amiable, donc dans de meilleures conditions pour tout le monde. Cette procédure est à manier avec précaution, car elle pourrait se retourner contre le syndicat si elle était disproportionnée par rapport à la dette et jugée abusive par le tribunal. C'est d'ailleurs une procédure longue et coûteuse. |
🚨 Points capitaux à retenir
- Le choix de la procédure dépend de plusieurs facteurs : montant de la créance, biens saisissables, attitude du débiteur
- La compétence territoriale est toujours celle du tribunal du lieu de l'immeuble
- Certaines procédures comme la déclaration au greffe sont simples et peu coûteuses
- D'autres comme la saisie immobilière sont complexes, longues et coûteuses
- Il est essentiel de bien évaluer le rapport coût/efficacité de chaque procédure
💡 Conseils pratiques
Avant d'engager toute procédure, tentez toujours une médiation ou une négociation à l'amiable. Cela peut vous faire gagner du temps et de l'argent.
N'oubliez pas que le recouvrement des impayés doit suivre une stratégie progressive : commencez par les méthodes les plus simples et peu coûteuses avant d'envisager des procédures plus lourdes.
