Fonds de Travaux : La Cour de Cassation ⚖️ Rappelle les Règles de Répartition des Cotisations
Décryptage d'une distinction cruciale entre la collecte et l'utilisation des fonds en copropriété.
Un arrêt récent de la Cour de cassation (4 juillet 2024) clarifie un point essentiel du droit de la copropriété : les cotisations pour le fonds de travaux, cette épargne collective pour les travaux futurs, suivent les mêmes règles de répartition que le budget prévisionnel. Décryptage d'une distinction cruciale entre la collecte de l'argent et son utilisation, surtout dans les copropriétés multiples.
1. Qu'est-ce que le Fonds de Travaux ? 🛠️
Le fonds de travaux est une réserve financière obligatoire pour les copropriétés, destinée à anticiper le financement de travaux importants non encore décidés en assemblée générale. Son objectif est de constituer une épargne collective pour éviter des appels de fonds massifs et ponctuels lorsque des travaux deviennent nécessaires.
« Cette épargne collective permet d'assurer la bonne conservation et l'entretien des immeubles sur le long terme. »
2. Le Cadre Légal : Calcul et Modalités de Cotisation 📜
Le fonctionnement du fonds de travaux est strictement encadré par la loi du 10 juillet 1965, modifiée notamment par la loi ELAN de 2018.
- Montant minimum : La cotisation annuelle est au minimum de 5% du budget prévisionnel de la copropriété.
- Exception avec un plan pluriannuel : Si la copropriété a adopté un plan pluriannuel de travaux, le taux peut être réduit à un minimum de 2,5% du montant des travaux prévus dans le plan, sans jamais descendre en dessous de 5% du budget prévisionnel (Art. 14-2-1).
- Base de répartition : Les cotisations sont appelées auprès des copropriétaires proportionnellement aux tantièmes (valeurs relatives) de leurs lots (Art. 10). C'est la règle de répartition des charges générales.
3. L'Appel des Fonds : Une Répartition Clarifiée par la Jurisprudence ⚖️
Un arrêt récent de la Cour de cassation (3ème civ., 4 juillet 2024, n° 22-21.758) a rappelé un principe essentiel : Les cotisations du fonds de travaux sont appelées au même rythme et selon la même clé de répartition que les provisions du budget prévisionnel.
Cela signifie que le fonds de travaux est alimenté comme une charge générale, et non en fonction des travaux futurs qui pourraient bénéficier à certains copropriétaires plus que d'autres.
Exemple du cas jugé :
Une copropriété multi-bâtiments appliquait un taux de 5% sur la base des tantièmes généraux. Un copropriétaire a contesté, arguant qu'il participait ainsi à des équipements qui ne le concernaient pas et à l'entretien d'autres bâtiments. La Cour a rejeté son recours, en établissant une distinction cruciale :
- L'appel des fonds (la collecte) suit les règles des charges générales.
- L'affectation des fonds (leur utilisation) doit, elle, tenir compte de l'utilité des travaux pour chaque copropriétaire.
4. L'Affectation des Fonds : La Précision Apportée par la Loi ELAN 🎯
La collecte est uniforme, mais la dépense doit être juste. C'est ici qu'intervient la réforme de la loi ELAN pour résoudre les problématiques de copropriétés avec parties communes spéciales (ex : piscine réservée à un bâtiment, toiture d'un seul immeuble).
La loi dispose désormais que l'affectation des sommes du fonds de travaux « doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges » (Art. 14-2-1).
En pratique :
- Lorsque l'assemblée générale décide de financer un travail en puisant dans le fonds, elle doit impérativement voter la répartition de la dépense selon l'utilité du travail pour chaque lot, comme pour n'importe quel autre travail.
- Un copropriétaire ne finançant que les parties communes d'un autre bâtiment via ses cotisations ne sera pas obligé de payer pour les travaux spécifiques à ce bâtiment lors de l'affectation des fonds.
5. Synthèse et Bonnes Pratiques ✅
| Étape | Règle | Fondement |
|---|---|---|
| Cotisation | Répartie sur les tantièmes généraux. Appelée aux mêmes modalités et périodicité que le budget. | Loi du 10 juillet 1965, Art. 10 |
| Collecte | Ne peut pas être individualisée en fonction des bâtiments ou des équipements. | Jurisprudence Cass. 4 juil. 2024 |
| Affectation | Doit être individualisée en fonction de l'utilité des travaux (parties communes spéciales). | Loi du 10 juillet 1965, Art. 14-2-1 (mod. Loi ELAN) |
La gestion du fonds de travaux repose sur une dualité désormais bien établie : une collecte collective et une affectation différenciée. Les syndics et les conseils syndicaux doivent veiller au respect de ce principe pour garantir l'équité entre tous les copropriétaires, surtout dans les copropriétés complexes. La contestation d'un copropriétaire sur le mode de collecte des cotisations est vouée à l'échec, mais il est en droit d'exiger que l'utilisation de l'argent respecte la règle de l'utilité des travaux.
