🚨 Défaut d'inscription à l'ordre du jour : Recours du Conseil Syndical
La problématique :
Un conseil syndical souhaite mettre en concurrence le syndic dont le mandat arrive à échéance. Cependant, à la réception de la convocation de l’assemblée générale, ce point crucial ne figure pas à l’ordre du jour. Quels sont les recours possibles pour les copropriétaires ?
✍️ Analyse et Procédure
Le formalisme impératif de la demande
Contrairement à une idée reçue, le syndic n'a aucun pouvoir d'appréciation sur l'opportunité d'inscrire une question à l'ordre du jour. Son rôle est d'exécuter les demandes valides.
Pour être valide, une demande d'inscription doit respecter un formalisme strict. Voici les points capitaux à ne pas négliger :
- Écriture et preuve 👉 La demande doit être envoyée par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR). Un simple email ou un courrier ordinaire est insuffisant et ne constitue pas une preuve fiable.
- Délais 👉 La demande doit parvenir au syndic suffisamment tôt, en tenant compte du délai légal de convocation (généralement 21 jours pour une AG ordinaire) et du temps nécessaire à la préparation et l'envoi des documents.
- Pièces justificatives 👉 La demande de mise en concurrence doit être accompagnée des justificatifs nécessaires, tels que le projet de contrat ou les éléments de comparaison.
🏛️ Les recours possibles
Si la demande a été formulée dans les règles, plusieurs voies de recours s'offrent au conseil syndical :
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La nullité de l'assemblée générale
Si le point omis présente un lien direct avec les autres points à l'ordre du jour (comme la question du syndic), la nullité de l'ensemble des délibérations de l'AG peut être demandée. Cette action, qui relève du contentieux judiciaire, doit être engagée devant le Tribunal Judiciaire dans un délai strict de deux mois suivant la notification du procès-verbal. Le recours à un avocat est obligatoire.
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L'incident de séance
Cet outil procédural permet de valider a posteriori une décision qui n'était pas prévue à l'ordre du jour. Il peut être utilisé si une faute grave du syndic est révélée en cours de séance. La non-inscription d'une résolution valablement demandée peut constituer une telle faute.
Si l'assemblée reconnaît cette faute, elle pourrait alors :
- Décider de la révocation du syndic pour faute grave.
- Désigner un copropriétaire comme syndic non professionnel (syndic bénévole) en attendant la désignation d'un nouveau professionnel.
- Mandater ce nouveau syndic intérimaire pour convoquer une assemblée générale spécifiquement dédiée à la désignation du futur syndic.
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L'action en responsabilité
Au-delà de la nullité, le syndic qui refuse d'inscrire une résolution valable manque à ses obligations et engage sa responsabilité contractuelle. La copropriété pourrait alors solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
✅ Recommandations et Mise en garde
- Vérifiez en amont 👉 Avant toute action, assurez-vous avec certitude que la demande d'inscription a bien été effectuée en LRAR et dans les délais. La rigueur formelle est votre seule garantie.
- Anticipez 👉 Envoyez toujours vos demandes d'inscription bien avant le délai limite pour éviter tout argument basé sur l'urgence ou un défaut de temps de traitement.
- Consultez un professionnel 👉 Les recours contentieux (nullité) sont complexes et encadrés par des délais stricts. Il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété avant d'engager toute procédure.
💡 Conclusion
Face à un syndic qui fait obstruction en omettant délibérément un point important de l'ordre du jour, la loi offre des moyens d'action aux copropriétaires. Cependant, le succès de ces recours est entièrement conditionné par le strict respect des formalités de demande d'inscription. La vigilance et la rigueur procédurale du conseil syndical sont donc primordiales.
