Assemblée générale de copropriété : assouplissement des délais pour contester les résolutions 🏠
Demande d’annulation d’une assemblée générale et incidences procédurales : La Cour de cassation assouplit les règles de délai
Arrêt de référence : Cass. 3ème civ., 21 septembre 2023, n° 22-16.090
Le principe : un délai de forclusion strict ⚖️
En matière de copropriété, le cadre légal est strict. Conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire souhaitant contester une résolution adoptée en assemblée générale doit agir dans un délai préfix de deux mois suivant la notification du procès-verbal.
Ce délai est imparti, ne peut être ni suspendu ni interrompu. Une fois échu, l'action est forclose et les résolutions, même illégales, deviennent définitives.
Les faits de l’espèce : une stratégie procédurale payante 💰
Dans l’affaire jugée le 21 septembre 2023, un copropriétaire a initialement saisi le juge dans le délai de deux mois en demandant l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale.
En cours de procédure, et après l'expiration du délai de forclusion, il a modifié sa demande par voie de conclusions additionnelles pour cibler spécifiquement l'annulation de deux résolutions précises.
La Cour d'appel avait déclaré cette demande modificative irrecevable, considérant que le délai pour attaquer ces résolutions spécifiques était expiré.
La solution de la Cour de cassation : la primauté de la demande initiale 🏆
La Cour de cassation a cassé l'arrêt de la Cour d'appel, établissant un principe procédural important :
La date de la demande initiale prime.
Dès lors que la demande initiale en annulation de l'assemblée générale dans son entier a été introduite dans le délai de deux mois, une demande ultérieure visant à préciser ou à restreindre l'objet de la contestation à certaines résolutions particulières est recevable, même si elle est formulée après l'expiration de ce délai.
Analyse et conséquences pratiques : une porte ouverte à la stratégie contentieuse 💡
Cette décision a des implications majeures pour la pratique contentieuse en copropriété :
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Une stratégie procédurale assouplie :
Elle offre une flexibilité aux copropriétaires et à leurs conseils. Il est désormais possible de sécuriser son recours en contestant l'ensemble de l'assemblée dans les délais, puis d'affiner sa stratégie en cours de procédure pour se concentrer sur les résolutions les plus vulnérables.
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Un contournement potentiel du délai de deux mois :
Comme le soulignent certains commentateurs, cette solution peut être perçue comme un moyen de contourner le caractère préfix du délai. Un copropriétaire, potentiellement de mauvaise foi, peut lancer une action large pour se donner le temps de trouver des vices spécifiques affectant certaines résolutions.
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Un déséquilibre tactique ?
La décision crée un déséquilibre : il est généralement plus difficile d'obtenir l'annulation de toute une assemblée que celle d'une résolution particulière (motifs nombreux : majorité non atteinte, documents non communiqués, mandats excédentaires, etc.). Les requérants peuvent donc désormais utiliser la nullité de l'assemblée comme un cheval de Troie procédural pour atteindre des résolutions spécifiques.
Conclusion et portée 🚀
La Cour de cassation, par cet arrêt, privilégie la souplesse procédurale et l'économie des procédures au strict respect du délai forclusif pour les demandes modificatives.
Il appartient désormais aux avocats de se saisir de cette jurisprudence pour optimiser la défense des intérêts de leurs clients mandants. Les syndics et conseils de copropriétés devront, en retour, redoubler de vigilance sur la régularité formelle de chaque résolution, sachant que le risque de contestation ciblée est étendu dans le temps par ce nouveau mécanisme.
