LES CHARGES SPÉCIALES 🏡
Comprendre les charges de copropriété
Ce sont des charges supportées par ceux qui profitent d’un équipement ou d’un service collectif, ou par les copropriétaires d’un immeuble lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments et que le règlement a spécialisé certaines charges par immeubles ou parties d’immeubles.
Le règlement peut prévoir pour ces charges que les décisions sont votées par les seuls copropriétaires qui sont concernés.
Elles sont réparties sur la base du critère de l’utilité que l’équipement ou le service ont pour tel ou tel copropriétaire. On comprend, dès lors, que cette répartition soit une source importante de contentieux.
La notion de l’utilité s’apprécie par rapport à chaque lot et non à l’usage que le propriétaire fait ou non du service. Il ne peut se soustraire au partage pour la seule raison qu’il est prêt à se priver d’un avantage pour faire des économies.
En matière de chauffage, chacun doit chauffer son lot pour qu’il soit hors gel, et ne pas compter sur les autres pour chauffer autour de son logement.
Pour l’ascenseur, peu importe que la personne concernée emprunte chaque jour l’escalier pour rester en forme.
Ensuite, pour ceux qui sont bien concernés par ces charges, il faut mesurer le degré d’utilité. C’est le règlement qui donne le résultat du calcul. Il retiendra différents éléments, comme la situation du lot ou la capacité d’occupation.
Exemples de Calcul de Charges 📏
Prenons quelques exemples.
- Charges d’ascenseur ou d’escalier (pour le revêtement) : hauteur de l’étage, surface du lot.
- Chauffage : surface de chauffe ou des radiateurs, volume chauffé. Ceci pour les immeubles qui n’ont pas de compteurs de calories.
- Eau froide : tantièmes ou nombre d’occupants, en l’absence de compteurs.
Par simplification, le règlement fera une répartition en proportion des tantièmes lorsque l’utilité est identique ou à peu près pour tous les copropriétaires.
C’est généralement le cas pour les antennes collectives, le chauffage central, l’eau chaude, les digicodes, interphones ou autres portiers électroniques.
Par contre, pour les vide-ordures (voués à disparaître), l’étage devrait être déterminant mais la dépense ne justifie sans doute pas un calcul particulier.
Il arrive qu’un copropriétaire, pour des raisons techniques, ne puisse pas bénéficier d’un équipement : local isolé, impossibilité de raccordement… Il sera dispensé de contribuer au paiement des charges de l’équipement dont il est privé.
Cas Spécifiques de Contestations ⚠️
Parmi les charges souvent contestées figurent les équipements de réception de la télévision et les travaux sur balcons.
- Pour la télévision, il existe un préjugé que l’élément d’équipement (antenne, parabole, câble…) a une utilité objective pour tous. Si les appartements sont livrés équipés, tout le monde paye. Le raccordement de certains systèmes aux appartements est, en revanche, à la charge de celui qui le demande.
- À l’occasion de travaux sur les balcons, il faut se reporter au règlement pour imputer une partie ou la totalité des travaux à certains copropriétaires.
Trois situations sont possibles :
- Le balcon est une partie commune : les travaux sont payés selon les tantièmes ;
- Le balcon est une partie commune avec une utilisation privative : les travaux de reprise du béton, l’étanchéité sont payés par tous selon les tantièmes, tandis que le copropriétaire doit l’entretien et les dépenses de réfection du revêtement superficiel et les frais de déplacement des aménagements qu’il a pu faire. Il vaut mieux qu’il y pense avant d’installer un jardin sur sa terrasse ou son balcon. Laisser l’accès aux descentes d’eau et aux tuyaux d’écoulement des eaux (pissettes, barbacanes) évite des charges trop lourdes ;
- Le balcon est totalement privatif (ce qui est rare) : on peut espérer pour le copropriétaire que le règlement mette les travaux lourds à la charge de la copropriété.
(Extraits fiche pratique INC)
Les frais d’escalier 🪜
Les frais d’entretien des escaliers sont à ranger dans la catégorie des charges d’entretien (donc répartis à proportion de la valeur relative des parties privatives, sans égard à leur utilité). En effet l’escalier, comme le rappelle la Cour de cassation, constitue un élément indispensable de l’immeuble qui ne saurait être assimilé à un élément d’équipement (Cass. civ. 04/01/1989). Il en résulte que dès lors qu’un règlement de copropriété dispose que les murs d’un escalier sont partie commune, le coût des travaux de réfection de la peinture des escaliers doit être compris dans les charges communes réparties entre tous les copropriétaires, l’un deux ne pouvant refuser de payer les charges en invoquant le défaut d’utilité pour son lot de l’entretien des murs d’escalier (Cass. civ. 12/01/1982 – Bull. cass. n°9).
Contrairement aux escaliers, la jurisprudence considère que certains éléments sont à ranger dans la catégorie des équipements communs et services collectifs, dont les frais sont à répartir en fonction de l’utilité de ces services pour chaque lot (Cass. civ. 23/05/1977). Ce sont :
- Les tapis et les revêtements non inamovibles des escaliers
- Les installations électriques et les frais d’éclairage des escaliers (CA Paris 15/10/1979)
De même les frais de pose, selon une réponse ministérielle (JOAN 14 mai 1971 n° 17635), sont à considérer comme attenants aux équipements collectifs. Sont donc exonérés de ces frais les habitants des rez-de-chaussée, et les propriétaires de lots accessibles uniquement par un escalier de service et non par l’escalier principal.
En vertu du critère d’utilité, les lots qui n’ont pas accès à l’escalier sont exonérés de charges. Mais une porte, même fermée, suffit à réaliser l’accès (TGI Paris 15/05/1968). L’utilité peut être modulée en fonction de la capacité d’occupation des locaux. L’existence d’un ascenseur, p. ex., peut justifier une égalité de coefficient pour tous les étages.
Toutefois, le règlement de copropriété peut valablement disposer que la répartition sera effectuée selon les dispositions de la loi relatives aux charges d’entretien (Cass. civ. 15/05/1970 – Dalloz 1971-95).
Les frais de piscine 🏊♂️
Une piscine constitue un équipement, dont les charges sont réparties à raison de son utilité pour chaque lot. C’est au règlement de copropriété, en l’absence de règle légale, de déterminer les critères de cette utilité.
Interphones, parlophones, portiers automatiques 📞
Les mécanismes et automatismes conditionnant les entrées sont considérées comme équipement dont les charges sont réparties en fonction de leur utilité pour chaque lot. Ainsi un magasin qui dispose d’une entrée indépendante n’aura pas à financer un digicode posé sur l’entrée principale. C’est au règlement de copropriété, en l’absence de règle légale, de déterminer les critères de cette utilité. Aussi, si un tel équipement est installé pour la première fois, il sera bon de faire voter par l’assemblée générale non seulement l’installation, mais aussi la répartition des frais entre les copropriétaires.
Il en va de même pour les garages ; un copropriétaire ne possédant pas de garage n’aura pas à participer aux charges de remplacement ou d’amélioration des portes, si celles-ci ne sont d’aucune utilité pour lui. Il en sera néanmoins autrement si cette amélioration renforce la sécurité générale de l’immeuble ; trouvant une utilité à cette amélioration, il sera tenu d’y contribuer.
Frais du personnel de sécurité 👮
Ces frais sont considérés comme service collectif, à répartir selon l’utilité qu’en retire l’occupant de chaque lot. Ce critère est établi à raison de la nature de l’activité exercée sur chaque lot, et non de sa situation. Il a ainsi été jugé que si des activités d’hôtellerie dans un immeuble également occupé par des locaux à usage commercial et d’habitation requièrent un personnel de gardiennage plus important que si les locaux n’avaient servi qu’à usage commercial et d’habitation seulement, la différence de frais devait être supportée par l’hôtelier qui en était directement la cause, nonobstant le fait que les autres copropriétaires bénéficient ainsi d’un gardiennage plus important (2 arrêts du 10/05/1986).
Les antennes de télévision 📡
Une réponse ministérielle (JOAN 12 septembre 1969) distingue assez logiquement deux situations :
- Si quelques copropriétaires ont posé à leur frais une antenne collective ou non, celle-ci est considérée comme une partie privative. Ils en supportent les frais d’entretien.
- Si l’antenne a été installée par la copropriété, elle est considérée comme un équipement commun, dont les frais d’installation et d’entretien sont supportés par l’ensemble des copropriétaires, sauf si l’un d’eux montre que l’antenne ne lui est d’aucune utilité (pas de prise de branchement, raccordement impossible…).
Il est communément admis que les frais d’antenne collective seront répartis en fonction de leur utilité, et sa réparation au prorata du nombre de prises de branchement installées dans chaque lot.
Les frais de ventilation 💨
L’application du principe d’utilité fait que ces frais sont les plus souvent répartis en fonction du volume d’air renouvelé par heure dans un local donné, à moins que le règlement de copropriété n’en décide autrement.
Les frais de vide-ordure 🗑️
À défaut de disposition expresse du règlement de copropriété, le vide-ordure est généralement considéré comme un élément d’équipement commun à la charge duquel les copropriétaires sont tenus de participer en fonction de l’utilité présentée par lui à l’égard de chaque lot (Rép. min. 16 juin 1986, p. 1707).
Une clé de répartition peut également être mise en place pour prévoir une plus grande participation des étages élevés, notamment aux frais de débouchage.
Si un copropriétaire fait un usage abusif de son vide-ordure, il sera possible de lui imputer l’intégralité des frais de débouchage à titre de dédommagement. La faute de ce copropriétaire doit néanmoins être rapportée.
